2013年樓市大戲拉開(kāi)帷幕，開(kāi)發(fā)商紛紛廣積糧。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2013年開(kāi)局的半個(gè)月內(nèi)，就有富力地產(chǎn)、恒大、越秀、合生創(chuàng)展等多家房企宣布海外融資計(jì)劃。

此外，停牌幾近一個(gè)月的萬(wàn)科終于公布了其“重大事項(xiàng)”，B股轉(zhuǎn)H股，打通國(guó)際融資渠道。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，多家房企趁融資難度和成本較低時(shí)大規(guī)模吸資，一方面為了“借新還舊”，另一方面為了“廣積糧”，在合適時(shí)機(jī)出擊內(nèi)地土地市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)土地。

半月內(nèi)房企海外發(fā)債45.5億美元

不少開(kāi)發(fā)商在海外融資上積極行動(dòng)。據(jù)了解，自2013年1月3日以來(lái)，碧桂園、佳兆業(yè)、世茂、合生創(chuàng)展及雅居樂(lè)，相繼發(fā)債集資，合計(jì)共發(fā)債30.5億美元。

而在1月16日，富力地產(chǎn)宣布，公司全資附屬公司彩富控股將發(fā)行2020年到期票據(jù)，本金總額為4億美元，年利率為8.75%。

同日，花樣年也公告稱(chēng)，公司發(fā)行2020年到期的2.5億美元票據(jù)，票據(jù)將按年利率10.75%，自2013年1月22日開(kāi)始計(jì)算，每半年期末支付。

隨后的1月17日早間，越秀地產(chǎn)公布公告稱(chēng)，根據(jù)20億美元中期票據(jù)計(jì)劃，公司擬發(fā)行共8.5億美元的票據(jù)。

根據(jù)上述統(tǒng)計(jì)得知，上述8家內(nèi)地房企年初共計(jì)發(fā)債45.5億美元。而在2012年內(nèi)地房企在境外債券發(fā)行量為91.4億美元，2011則為85.8億美元。龍湖地產(chǎn)有限公司23日公布，其已于1月22日成功發(fā)行10年期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為6.75%。顯然，房企的海外融資之路才漸入佳境。

對(duì)于融資后的用途，富力地產(chǎn)表示，擬使用所得款項(xiàng)凈額，為現(xiàn)有債務(wù)再融資、收購(gòu)?fù)恋丶白饕话愎居猛尽６啪訕?lè)管理人員對(duì)媒體稱(chēng)，有意將證券發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額用于購(gòu)買(mǎi)新地塊、再融資及一般營(yíng)運(yùn)資金用途。

但值得注意的是，也有部分開(kāi)發(fā)商所發(fā)債券為永久資本證券。而這種債券是有一定股票性質(zhì)的債券。根據(jù)專(zhuān)業(yè)人士介紹，這種債券的融資成本即利息非常高，會(huì)對(duì)公司財(cái)務(wù)成本造成一定壓力。

競(jìng)爭(zhēng)加劇融資為擴(kuò)張疆土

顯然，房企紛紛開(kāi)啟海外融資并非偶然。實(shí)際上，在過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)中，部分開(kāi)發(fā)商由于對(duì)樓市“保守”估計(jì)，采取謹(jǐn)慎的市場(chǎng)和產(chǎn)品策略，導(dǎo)致失去迅速擴(kuò)張的先機(jī)。而在2013年的開(kāi)局，開(kāi)發(fā)商們普遍要樂(lè)觀也激進(jìn)得多。

早在去年二季度開(kāi)始，萬(wàn)科、保利、恒大等房企就開(kāi)始四處拿地，還涌現(xiàn)出不少新地王。顯然，充沛優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，將成為開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)樂(lè)觀情況下競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)。而趁著境外融資難度和成本同時(shí)降低的時(shí)候，房企們紛紛海外融資，除了用于現(xiàn)有債務(wù)，還為了能在土地市場(chǎng)抓住好的時(shí)機(jī)。

房企在國(guó)際資本市場(chǎng)的激進(jìn)作派，也讓不少人擔(dān)憂，認(rèn)為境外熱錢(qián)低息流入國(guó)內(nèi)房企或?qū)⑻Ц邇?nèi)地土地市場(chǎng)的成交溢價(jià)率，不排除催生地王誕生的可能性。

業(yè)界普遍認(rèn)為，現(xiàn)在境外融資難度和成本同時(shí)降低，實(shí)際上與內(nèi)地樓市持續(xù)回暖有關(guān)，這種市場(chǎng)表現(xiàn)增加了境外投資者對(duì)內(nèi)地樓市的信心。但是，無(wú)論是樓價(jià)上漲過(guò)快還是土地市場(chǎng)的過(guò)熱，都可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加碼，加大2013年市場(chǎng)的各種可能性。

不過(guò)，在韓世同看來(lái)，2013年的國(guó)內(nèi)融資政策其實(shí)也處在相對(duì)寬松的狀態(tài)，沒(méi)有出現(xiàn)緊縮，但未來(lái)仍存在很大的不可控性。并且，對(duì)于銀行而言，提供的融資規(guī)模相對(duì)有限。而且，少數(shù)國(guó)企央企背景的開(kāi)發(fā)商，通過(guò)國(guó)內(nèi)銀行融資成本更低，對(duì)于其他開(kāi)發(fā)商而言競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境并不一樣。

因此，他認(rèn)為，對(duì)于未來(lái)的各種不可預(yù)期，在市場(chǎng)宏觀面趨好的情形下，對(duì)于大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，首先只能夠選擇自己要做什么。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日益成熟，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇，“你不奔跑，就會(huì)落后”。因此，在業(yè)界對(duì)2013年樓市普遍較為樂(lè)觀的同時(shí)，也意味著開(kāi)發(fā)商將在這一年奮力抓住發(fā)展時(shí)機(jī)，對(duì)于高度依賴融資的房企當(dāng)然不能錯(cuò)失低成本的海外融資機(jī)會(huì)。

萬(wàn)科打通國(guó)際融資渠道

一直以來(lái)，房企通過(guò)銀行信貸融資，國(guó)企央企一直有成本優(yōu)勢(shì)。而作為國(guó)內(nèi)行業(yè)的老大萬(wàn)科，規(guī)?；咚僭鲩L(zhǎng)，但一直受到融資渠道的限制。隨著萬(wàn)科B股轉(zhuǎn)H股的實(shí)現(xiàn)，這一局面有望得到改觀。

1月18日晚間，萬(wàn)科公告稱(chēng)，公司擬申請(qǐng)將旗下境內(nèi)上市外資股（B股）轉(zhuǎn)換上市地，以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易，變更為在香港聯(lián)交所上市的境外上市外資股（H股）。截至2012年12月26日停牌前，1993年發(fā)行的萬(wàn)科B股，總數(shù)為13.15億股，占總股本的11.96%，B股市值達(dá)164億港元。在不少人眼中，對(duì)萬(wàn)科而言，B股轉(zhuǎn)H股，除了可以解決B股長(zhǎng)期流動(dòng)性差的問(wèn)題以外，還可以打通又一融資渠道。

萬(wàn)科總裁郁亮也表示，萬(wàn)科本次B股轉(zhuǎn)H股采用介紹上市的形式，僅僅是轉(zhuǎn)板，不涉及新融資，近兩年也沒(méi)有融資發(fā)債的計(jì)劃。萬(wàn)科從2008年后就沒(méi)有再融資，而銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻從400億元做到了1400億元，說(shuō)明萬(wàn)科在有錢(qián)沒(méi)錢(qián)的情況下都可以發(fā)展。“此次H股上市只是提供了融資的可能性，能獲得更多國(guó)際投資者的關(guān)注。但國(guó)際化對(duì)萬(wàn)科只是一種嘗試，在城鎮(zhèn)化需求下，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)空間很大，第四個(gè)十年還將以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為主。”

對(duì)此，房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同也表示，不管萬(wàn)科短期是否會(huì)融資，但B股轉(zhuǎn)H股，讓萬(wàn)科又多了一個(gè)融資渠道，從短期到長(zhǎng)期，都是一件好事。并且，通過(guò)2012年，保利、中海等開(kāi)發(fā)商發(fā)展迅猛，萬(wàn)科作為行業(yè)老大也面臨一定壓力，過(guò)去在融資方面一直不占優(yōu)勢(shì)。

過(guò)去，萬(wàn)科也早已嘗過(guò)融資帶來(lái)的甜頭。據(jù)稱(chēng)，1993年萬(wàn)科B股發(fā)行，令萬(wàn)科在發(fā)展初期順利渡過(guò)行業(yè)第一次低谷。