中華民族歷史下的房屋中介

房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)算是古老的行業(yè)了，以前的農(nóng)耕社會(huì)，從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員稱為“伢記”。一千四百多年前的盛世唐朝，開拓了前所未有的絲綢之路，把中國(guó)與世界的距離再度拉近，也是從那時(shí)起，從事對(duì)外貿(mào)易的人越來(lái)越多。

受制于交通條件影響，很多貿(mào)易往來(lái)的人員需要滯留某地很長(zhǎng)一段時(shí)間，而如果住客棧的話，費(fèi)用很高，一天少了也要上百文，這還只是住的普通房間。

顯然是不劃算的，所以就有了租房買房的市場(chǎng)需求，從事房產(chǎn)中介的“伢記”也就孕育而生。經(jīng)過(guò)一千多年的衍變，逐漸發(fā)展成現(xiàn)在的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

所以說(shuō)，中介在咱們國(guó)家已經(jīng)算是一種“文化傳統(tǒng)”了，尤其是宋朝，想要當(dāng)中介，還得考證，當(dāng)然由于利潤(rùn)非?？鋸?，所以在古代中介是被詬病的，尤其是朱元璋，強(qiáng)行這些人改行，否則就抓緊去坐牢。

現(xiàn)代社會(huì)的中介

和古代一樣，現(xiàn)代社會(huì)的房屋中介也被老百姓噴來(lái)噴去，主要原因當(dāng)然就是因?yàn)榻榻B費(fèi)太貴，而且定價(jià)相對(duì)混亂，每個(gè)企業(yè)“各自為政”。

尤其是本世紀(jì)以來(lái)，咱們國(guó)家的房?jī)r(jià)瘋狂上漲，就拿北京來(lái)說(shuō)，20年前2000左右一平米，現(xiàn)在5萬(wàn)/米算是少的，大部分都要8-10萬(wàn)。

在這種背景下，房屋中介的油水不要太多，舉個(gè)例子：2014年二手房中介費(fèi)差不多收了500多億，2019年就翻了3倍。

所以，這也形成了一個(gè)連鎖效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲→中介費(fèi)高→房?jī)r(jià)上漲，這是一個(gè)小閉環(huán)，當(dāng)然房?jī)r(jià)的上漲并不完全因?yàn)橹薪椋@是很多因素促成的必然，但中介是主要推手之一也是共識(shí)。特別是在2016年以后，業(yè)內(nèi)很多人都認(rèn)為中介為本輪房?jī)r(jià)大漲做了“主要貢獻(xiàn)”，最典型的例子就是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格變動(dòng)。

情理之中，意料之外

一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，咱們國(guó)家的人口出口率也是從2016年開始下降的，雖然在2012年已經(jīng)開始不穩(wěn)定，但是也有反彈，2016年之后就是一路下滑。那么中介與這有關(guān)系么?

我認(rèn)為有很大關(guān)系，當(dāng)然并不是要把出生率下降，人口面臨負(fù)增長(zhǎng)怪罪于房屋中介，但是兩者的確有著不可分割的關(guān)系。具體而言：

我們都知道人口出生率下滑的直接誘因是成本，換句話說(shuō)是消費(fèi)(住房、醫(yī)療、教育)導(dǎo)致的，老百姓生不起是現(xiàn)階段的主要問(wèn)題。為什么消費(fèi)不起來(lái)，主要因素是家庭資產(chǎn)被房子綁定。

如果是房子價(jià)格能夠上漲，家庭的凈資產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是增加的，尤其是早買房子的人，這樣一來(lái)，這些人雖然現(xiàn)階段消費(fèi)乏力，但是消費(fèi)預(yù)期卻不斷提高，所以在實(shí)際消費(fèi)中，愿意支出家庭資產(chǎn)當(dāng)中的收入或儲(chǔ)蓄。

但是，這不是一個(gè)長(zhǎng)久之計(jì)，畢竟房?jī)r(jià)漲的太兇，泡沫也越大。所以現(xiàn)在咱們是穩(wěn)房?jī)r(jià)，強(qiáng)調(diào)房子是用來(lái)住的理念。短期來(lái)看，就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲有抑制作用，從而影響到消費(fèi)，這也是這兩年居民消費(fèi)一直起不來(lái)的主要原因，例如居民消費(fèi)占GDP比重，人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)都在下滑。

此次全球新冠大流行，咱們國(guó)家雖然在疫情后恢復(fù)的最快，不過(guò)消費(fèi)的恢復(fù)不甚理想，弱于過(guò)去的復(fù)蘇周期。城鎮(zhèn)居民人均支出占人均可支配收入的比重降至60%以下，處于歷史最低。

有了上面的命題，即房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的影響，我們?cè)賮?lái)具體看中介對(duì)房?jī)r(jià)的影響，先說(shuō)一下中介對(duì)房子的滲透情況。

我們都知道房屋中介主要作用在于撮合交易，尤其在二手房交易中，中介的作用非常巨大，因此在二手房交易中，中介的滲透率極高，在2019年已經(jīng)達(dá)到88%，預(yù)計(jì)未來(lái)將進(jìn)一步提升。

現(xiàn)在的新房交易領(lǐng)域，很多房企都自建銷售團(tuán)隊(duì)，但也有越來(lái)越多的房企采用中介服務(wù)，2019 年在新房銷售領(lǐng)域中介的滲透率也超過(guò)了25%，預(yù)計(jì)到2024年滲透率可以超過(guò)40%。

我們知道，房地產(chǎn)領(lǐng)域，中介滲透率越高，對(duì)價(jià)格的形成影響就越大，所以中介對(duì)方房?jī)r(jià)的影響肯定是存在的，而且看現(xiàn)在的趨勢(shì)未來(lái)會(huì)更強(qiáng)。

舉個(gè)例子，有些開發(fā)商的售樓部認(rèn)籌時(shí)人山人海，但實(shí)際上大部分都是通過(guò)房企、渠道公司、中介機(jī)構(gòu)請(qǐng)來(lái)的托兒。有內(nèi)業(yè)人士就曾自爆內(nèi)幕，根據(jù)城市、樓盤不同，每人的工時(shí)費(fèi)從100~200元不等。最過(guò)分的是，為了制造樓盤銷售熱火朝天的氛圍，樓盤甚至請(qǐng)人晚上去空置的房子內(nèi)"點(diǎn)燈""曬衣服"等各種騷操作。

當(dāng)然，土地上漲、M2多，炒房客不理智這些都是房?jī)r(jià)上漲的因素之一，中介并不是“原罪”，但不得不說(shuō)現(xiàn)在越多跡象表面，最新了一輪的房?jī)r(jià)大漲(尤其是二手房)與中介密不可分，可以說(shuō)這也是情理之中，但出現(xiàn)了意料之外的是越來(lái)越多的中介有些無(wú)法無(wú)天。

這不，今年2月，深圳發(fā)了通知，要求建立二手房成交價(jià)參考機(jī)制，公布了近3600個(gè)小區(qū)的參考價(jià)格，開始狠狠打擊中介機(jī)構(gòu)，到現(xiàn)在都關(guān)了600多個(gè)門店。

于是，現(xiàn)在的關(guān)系是：多重因素推動(dòng)2016年后房?jī)r(jià)走出低迷→中介開始受益→大幅拉升房?jī)r(jià)→居民消費(fèi)下降→出生率下降。

最后

我們必須承認(rèn)，中介在活躍市場(chǎng)、促進(jìn)交易等方面，對(duì)房地產(chǎn)做了不可忽視的貢獻(xiàn)，但也因此導(dǎo)致的行業(yè)亂象在這幾年越來(lái)越嚴(yán)重，對(duì)全國(guó)的房?jī)r(jià)負(fù)面影響越來(lái)越大，正因?yàn)槿绱?，咱們?guó)家的各個(gè)領(lǐng)域都多多少少受到波及，這其中有直接的，也有間接的。

展望未來(lái)，中介依然是房地產(chǎn)行業(yè)重要的組成力量，別的不說(shuō)，就業(yè)方面就做了很大的貢獻(xiàn)，如何正確引導(dǎo)中介發(fā)揮市場(chǎng)作用是當(dāng)務(wù)之急。

當(dāng)然，在了歷史的十字路口上，人口增長(zhǎng)需要在各個(gè)領(lǐng)域去發(fā)力解決，僅靠改革中介穩(wěn)房?jī)r(jià)來(lái)引導(dǎo)生育是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。