受部分銀行收緊房地產(chǎn)融資等利空消息影響，今日地產(chǎn)股大幅下挫，板塊跌逾4%領(lǐng)跌兩市。截至9:36，中華企業(yè)逼近跌停，華夏幸福、上實(shí)發(fā)展等跌逾7%，保利地產(chǎn)、萬科A、招商地產(chǎn)三大龍頭跌逾5%。

馬年才開始，房地產(chǎn)開發(fā)商就開始嗅到了緊張的氣息。

杭州的一個(gè)樓盤18日晚上宣布以15800元/平方米的均價(jià)清盤之后，距這個(gè)樓盤不遠(yuǎn)的一個(gè)樓盤馬上迎戰(zhàn)，直降數(shù)千元，以13800元/平方米的均價(jià)應(yīng)戰(zhàn)。此后，在杭州樓市打響降價(jià)第一槍的同時(shí)，江蘇常州的一個(gè)名為“雅居樂星河灣”的樓盤也傳來大幅降價(jià)的消息——最低價(jià)僅相當(dāng)于前期均價(jià)的4.5折。

一面是越來越多的城市加入降價(jià)行列，三、四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢；另一面是融資環(huán)境的進(jìn)一步緊張，上周便有內(nèi)地及香港的上市房企取消了既定的債券發(fā)行計(jì)劃，加上相關(guān)銀行收緊房地產(chǎn)貸款的消息得到了最終證實(shí)，地產(chǎn)股的未來也將蒙上一層陰影。

券商分析認(rèn)為，在華東地區(qū)二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商一般負(fù)債率都比較高，庫存也一直增長，這次杭州降價(jià)一方面是對未來前景悲觀，另一方面也是中小開發(fā)商在融資成本越來越高，資金緊張下率先行動(dòng)。事實(shí)上此前溫州等地區(qū)房價(jià)早有下跌，這次杭州屬于重要二線城市，因此關(guān)注度會(huì)更高。該分析師認(rèn)為，短期地產(chǎn)股會(huì)有調(diào)整壓力，未來其余開發(fā)商跟進(jìn)降價(jià)或許會(huì)陸續(xù)到來，會(huì)對地產(chǎn)股形成更大的壓力。

降價(jià)潮+融資渠道收緊 房地產(chǎn)開放商面臨雙重夾擊

杭州和常州樓盤降價(jià)并不是一個(gè)普遍現(xiàn)象，統(tǒng)計(jì)顯示，越來越多的城市加入降價(jià)行列。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，全國100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比下跌，其中有34個(gè)是三、四線城市。

而與樓市降價(jià)影響營收相比，開放商的融資渠道也越來越緊張。上周三，香港上市的中國地產(chǎn)公告稱在“取得市場反應(yīng)后”，決定放棄前一天宣布的人民幣優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行計(jì)劃，改發(fā)美元債。而A股上市公司嘉凱城也在上周四宣布，考慮到“目前的行業(yè)發(fā)展形勢、債券市場環(huán)境變化以及公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與后續(xù)資金安排等”因素，將撤回一筆高達(dá)13億元的5年期公司債的申請文件。

分析人士對此指出，這預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)今年的融資成本正在上升，去年那樣的好日子一去不返。瑞信在去年底的一份報(bào)告中也分析，內(nèi)地流動(dòng)性收緊正在給債券市場造成壓力。而流動(dòng)性收緊的征兆從個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)放情況也能得到印證。

上海中原地產(chǎn)的一份報(bào)告也從側(cè)面反應(yīng)了房地產(chǎn)商的緊張態(tài)勢，報(bào)告中指，每到開年都是銀行貸款最松、額度最為富裕的階段，但今年以來，銀行信貸問題就備受關(guān)注，不僅國內(nèi)大型銀行恢復(fù)首套房基準(zhǔn)利率，即首套房貸款不再享受基準(zhǔn)利率下浮10%~15%的優(yōu)惠，而且在銀行放款周期方面也出現(xiàn)了周期變長的現(xiàn)象。

安信認(rèn)為地產(chǎn)股今年將面臨三大拐點(diǎn)

房地產(chǎn)商的困境也將影響到股市，分析認(rèn)為，降價(jià)潮或許會(huì)在華東地區(qū)蔓延，而銀行壓縮房地產(chǎn)貸款并非現(xiàn)在才開始，而且過去也一直做壓力測試；短期對銀行股、地產(chǎn)股甚至是信托相關(guān)股份都有打擊；中長期而言隨著房地產(chǎn)資金可能回流到股市，反而對銀行股可能有支持。

銷售端降價(jià)加融資渠道狀況趨緊一定程度上會(huì)加重市場的悲觀情緒。海通證券研究報(bào)告指出，降價(jià)預(yù)期對地產(chǎn)殺傷力很大，真實(shí)降價(jià)對A股殺傷力更大。去年3月屬銷售高點(diǎn)，基數(shù)較高，這將帶來后期增速壓力，市場短期會(huì)承受悲觀情緒沖擊。

不過其認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)直接進(jìn)入斷崖式下跌概率小，2014年市場風(fēng)險(xiǎn)來自局部爆破。上半年個(gè)別城市會(huì)因?yàn)閹齑娑鴶D出泡沫，下半年主要看銀行流動(dòng)性釋放程度。

其認(rèn)為，今年房地產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)需引起足夠警惕，但不宜過度解讀風(fēng)險(xiǎn)，一線地產(chǎn)商風(fēng)險(xiǎn)不大，這些企業(yè)在今年1月份已有大量融資，且部分企業(yè)擁有海外融資渠道，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)將迎來并購潮，但這屬于正常調(diào)整，同時(shí)今年北上廣三地房價(jià)仍有5%漲幅。

但是安信證券依舊堅(jiān)持看空房地產(chǎn)的觀點(diǎn)，其認(rèn)為今年房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨三個(gè)大拐點(diǎn)，一是開發(fā)商的市場空間拐點(diǎn)，從全國回到40個(gè)左右的二線城市；第二個(gè)拐點(diǎn)是資金成本拐點(diǎn)，包括購房者和開發(fā)商的資金成本都進(jìn)入了趨勢性的上升通道；第三個(gè)拐點(diǎn)是盈利拐點(diǎn)，房價(jià)漲不過地價(jià)。2014年地產(chǎn)商的盈利已經(jīng)進(jìn)入加速探底的過程，這一方面來自于回歸一二線城市造成的地價(jià)飛漲，另一方面來自于房價(jià)的上漲困難，

“此外，資金成本的上升，也在吞噬開發(fā)商的利潤，而房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入大調(diào)整周期。”安信證券研究報(bào)告指出。