年度銷售排行榜座次剛剛落定，多家開發(fā)商已開始未雨綢繆。

1月8日，五洲國際和中海地產(chǎn)在同一日發(fā)布公告，宣布將推出新一輪境外債券融資計劃。中海地產(chǎn)擬發(fā)行最多8.5億美元于2021年到期的零票息擔?？山粨Q債券；五洲國際發(fā)行2018年到期的1億美元優(yōu)先票據(jù)。前一日，富力、合景泰富、佳兆業(yè)三家房企也同時宣布加入海外融資大潮。

據(jù)統(tǒng)計，2014年開始的10日之內(nèi)，內(nèi)地已有7家房企宣布規(guī)模不等的境外融資計劃，融資總額近300億元。

境內(nèi)資金吃緊，房企融資渠道受到極大遏制，使得不少國內(nèi)開發(fā)商借道成本較低的海外市場融資。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至去年12月中旬，內(nèi)地房企2013年境外融資合計高達3256億元人民幣，比2012年全年上漲超過100%。

雖然海外市場融資成本低、流動性高，但由于房企在境外募集的資金等同外資，面臨結(jié)匯難的問題。動輒百億元的資金如何一筆筆“斗轉(zhuǎn)星移”匯進國內(nèi)，成為房企海外融資的后顧之憂。在樓市調(diào)控與外匯管制的背景下，換匯過程中的種種隱性成本也迫使房企不得不為潛在風險支付溢價。

“我們在做每個上市項目的時候，交易所都會詢問國外的錢怎樣回流到國內(nèi)”，經(jīng)辦過多家房企香港上市法律文件的通商律師事務(wù)所合伙人張國光告訴筆者。據(jù)介紹，國內(nèi)大型房企海外融資的數(shù)額通常較大，且都會分批匯入國內(nèi)，最多的方式是通過貿(mào)易渠道回流。

海外融資的房企在內(nèi)地購置一塊土地后，首先要申請項目公司立項，由當?shù)赝鈪R管理局和相關(guān)部門批準注冊為外商投資企業(yè)，之后才能進行注資。不過，申請的注冊資本金并不一定能夠獲得外匯管理部門批準。

“現(xiàn)在外匯管制非常嚴格，開發(fā)商經(jīng)常遇到上億元的資金趴在賬上動不了的情況”，盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖表示，“在中國的投資熱錢里，外資可以獲利回吐的成分是非常巨大的，一旦國內(nèi)出現(xiàn)外匯收緊、人民幣下跌的情況，會對整個中國經(jīng)濟造成很大危害。因此，政府對于國外熱錢的涌入十分警惕”。

據(jù)了解，國內(nèi)對境外資金流入設(shè)立嚴格的審查制度，投資金額1億美元以下的需在省內(nèi)報備，超過1億美元則需要向商務(wù)部報批。“北京、上海這些一線城市是限制的，外資很難進入，但如果項目位于二、三線城市，外匯經(jīng)批準進入的可能性就比較大。”俊發(fā)地產(chǎn)CEO趙彬說。

趙彬同時表示，除了外資進入國內(nèi)之外，項目結(jié)算把資金匯回境外同樣面臨結(jié)匯困難。“項目清算后只能以分紅的方式出去，香港分紅要交5%的稅，也就是說在國內(nèi)交了25%的所得稅之后，分到香港去還要再交5%。所以錢一旦進來，出去也是非常難的。”趙彬說。

由于境外融資的錢需要償還，因此很多房企借新債還舊債。從年初幾家房企的融資用途來看，這一輪境外融資仍然以融資置換為主，通過發(fā)行中長期票據(jù)，來償還即將到期的短期債務(wù)，以優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

另外，外匯審批難度加大，讓不少企業(yè)開始尋求灰色渠道。出口商可以通過偽造出口發(fā)票，高報貿(mào)易支付價，將外資輸入國內(nèi)，進行債券、房地產(chǎn)等方面的投資。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，外匯市場還有不少“地下錢莊”為客戶進行匯兌、本外幣置換，有企業(yè)借助這一渠道以達到將資金快速匯回內(nèi)地的目的；也有企業(yè)將總額拆分，通過不同名義的個人賬戶匯入。但這些方法最多只適用于幾百萬美元的款項。

當大型房企的海外融資不能在短時間內(nèi)換成人民幣，而內(nèi)地房地產(chǎn)項目資金鏈又吃緊時，外保內(nèi)貸就成為一種普遍的方式。據(jù)黃立沖介紹，“外保內(nèi)貸”是指開發(fā)商將美元存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內(nèi)地銀行開具一張擔保函，開發(fā)商因此能夠獲得一筆授信額度。

雖然外保內(nèi)貸能夠解決企業(yè)短期內(nèi)換匯的問題，但這意味著他們不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內(nèi)地銀行支付貸款利息。相比之下，將外匯存在香港銀行獲得的利息卻十分有限。

黃立沖表示：“房地產(chǎn)企業(yè)赴海外的融資成本比國內(nèi)平均資金成本低兩到三個點，但如果解決不了換匯的問題而必須采用外保內(nèi)貸的方式，實際上也與國內(nèi)資金的成本差不多。”