隨著房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”呼聲的高漲，一度沉寂的房地產(chǎn)融資再次迎來開閘預(yù)期。12月5日，繼迪馬股份后，再融資大門再度開啟，萬方發(fā)展涉房再融資獲證監(jiān)會受理的消息如一支強(qiáng)心針，不僅令其在6日獲得強(qiáng)勢漲停，與此同時，也激發(fā)了市場對房企融資環(huán)境松動的期待。

不過，在接受記者采訪的市場分析人士看來，此次放開的涉房再融資并不具有代表意義，房地產(chǎn)再融資的突破口或仍將從“舊城改造及保障房建設(shè)”入手。

“去行政化”帶來憧憬

12月5日晚間，萬方發(fā)展公告稱，公司收到《中國證監(jiān)會行政許可申請受理通知書》。公司此前提交的《萬方城鎮(zhèn)投資發(fā)展股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并配套融資暨關(guān)聯(lián)交易》行政許可申請材料，經(jīng)證監(jiān)會審查后獲得受理。

值得注意的是，這也是十八屆三中全會后首個被受理的涉房再融資，也被多位分析人士看作是房地產(chǎn)再融資開閘的節(jié)點(diǎn)。但毫無疑問的是，“去行政化”的調(diào)控方向確實(shí)對再融資帶來了利好。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)就曾對此表示，三中全會以后或許將允許在內(nèi)地再融資了，到時候所有的地產(chǎn)企業(yè)都會沖上去。

不過，此次萬方發(fā)展涉房再融資的“被受理”，是否真的是開閘的信號燈？華鑫證券首席策略分析師陸水旗向記者表示，“事實(shí)上，萬方發(fā)展的再融資方案主要還是針對企業(yè)擴(kuò)張重組，并不是完全的房地產(chǎn)再融資，因此也不具有代表性。”

萬方發(fā)展此前的方案確也指出，擬購買萬方盛宏95%股權(quán)、秦皇島鼎駿90%股權(quán)、張家口宏礎(chǔ)100%股權(quán)、義林義烏77.89%股權(quán)、延邊龍潤51%股權(quán)，交易標(biāo)的全部從事土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)，重大資產(chǎn)重組涉及總金額超過20億元。

事實(shí)上，不僅是萬方發(fā)展，此前唯一一家方案獲證監(jiān)會受理，最快將在明年才會得到確切答案的房企——迪馬股份，也與再融資預(yù)案打舊城改造牌的新湖中寶、打保障性住房的宋都股份、北京城建、金科股份不同。迪馬股份公開發(fā)布的募資計劃顯示，其募得的資金主要用于向重慶東銀集團(tuán)、華西集團(tuán)、華西同誠發(fā)行共11.79億股購買三方持有的東原地產(chǎn)、國展地產(chǎn)、深圳鑫潤、東銀品筑的全部股權(quán)，該再融資計劃不用于任何具體項(xiàng)目的建設(shè)，而是用于重組資產(chǎn)，提升自身實(shí)力。

此前，為了抑制地王效應(yīng)，針對房企再融資，證監(jiān)會與住建部、國土資源部商定，涉房再融資必須“無囤地、囤房”，房企再融資和資產(chǎn)注入的申請也隨之被勒緊。業(yè)內(nèi)人士也指出，迪馬股份再融資預(yù)案首獲批準(zhǔn)的主要原因或就是與該政策打了“擦邊球。”

再融資或有條件放開

不過，盡管房產(chǎn)再融資開閘尚“在路上”，不過，房企的再融資熱情并未因嚴(yán)寒的到來而“熄火”。

今年11月2日，首開股份同時推出非公開發(fā)行預(yù)案及公司債發(fā)行預(yù)案，涉及資金高達(dá)98億元。11月13日，廣宇發(fā)展擬以每股7.21元的價格向魯能集團(tuán)、魯能集團(tuán)全資子公司魯能置業(yè)及世紀(jì)恒美發(fā)行17.31億股，購買其分別持有的8家房地產(chǎn)公司股權(quán)，標(biāo)的資產(chǎn)的預(yù)估值合計約為124.84億元……而同樣在11月，包括招商、金隅在內(nèi)的眾多房企更已核實(shí)通過并增加配股方案。

事實(shí)上，在新湖中寶今年8月1日拋出房企再融資方案的敲門磚效應(yīng)下，已停擺三年有余的房地產(chǎn)再融資似乎也看到了新希望，紛紛拋出再融資方案。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至11月底，已有36家房企正式拋出再融資方案且用于投資地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及資金總計達(dá)1040億元。而盡管再融資之路諱莫如深，不過上市房企仍試圖在再融資路上走得更遠(yuǎn)，涉及投資項(xiàng)目也從“舊城改造”擴(kuò)展至商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者，“之所以出現(xiàn)再融資熱潮，其實(shí)是基于上市公司對房產(chǎn)再融資開閘的良好預(yù)期，而為了第一時間抓住再融資紅利，做好準(zhǔn)備是必不可少的功課。”在陸水旗看來，在“去行政化”的調(diào)控方向已確定的當(dāng)下，房產(chǎn)再融資通過概率也隨之水漲船高。

對于“現(xiàn)金為王”的開發(fā)商而言，資金鏈的作用不言而喻。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對上市房企前40強(qiáng)的監(jiān)測顯示，今年1月-11月，包括萬科在內(nèi)的40家上市房企披露的融資總額約為2080億元，同比增長85.7%。而近日，隨著銀根的進(jìn)一步收緊，上市房企地產(chǎn)金融化的要求也更高，對融資渠道有限的房企造成了資金鏈上的壓力。記者梳理后也發(fā)現(xiàn)，拋出再融資預(yù)案的中小房企無疑占了大多數(shù)。

新時代證券房地產(chǎn)分析師裴明華在采訪中表示，整個房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況要分類來看，像萬科這一類的大型房企，因?yàn)橘Y源多、股東背景比較強(qiáng)，所以融資渠道也會比較多。小型房企更多的是只能采取信托方式，成本一般在10%以上，融資渠道相對較窄。“再融資的開閘更多的還是對中小房企資金鏈的援助，與直接融資相比，較低的融資成本有助于調(diào)整好企業(yè)的土地儲備，支撐企業(yè)發(fā)展與擴(kuò)張，在高周轉(zhuǎn)的優(yōu)勝劣汰中獲得喘息之機(jī)。”上述房地產(chǎn)行業(yè)分析師也說道。

不過，另一方面，陸水旗也指出，“房地產(chǎn)再融資即使在將來放開，也勢必是定向性且有條件的放開。真正的開禁必定會集中于新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的保障房建設(shè)、廉租房建設(shè)以及棚戶區(qū)改造等城市改造項(xiàng)目，這一點(diǎn)是不會改變的。”