疫情期間，在低利率和房源供應(yīng)緊張的情況下，許多國(guó)家的房?jī)r(jià)被推至創(chuàng)紀(jì)錄水平，尤其是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。然而隨著利率上升，房?jī)r(jià)開始下跌，這給金融市場(chǎng)帶來了巨大的壓力。

今年早些時(shí)候，國(guó)際貨幣基金組織根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)水平對(duì)27個(gè)發(fā)達(dá)和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體進(jìn)行了排名，其中澳大利亞的排名僅次于加拿大，成為該調(diào)查中風(fēng)險(xiǎn)第二高的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。

在全球脆弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，澳大利亞被認(rèn)為是受利率急劇上升影響最大的國(guó)家，這當(dāng)中最主要的問題是存在高水平家庭債務(wù)和高比例浮動(dòng)利率抵押貸款。

數(shù)據(jù)顯示，在2022年4月至2023年2月期間，該國(guó)房?jī)r(jià)下跌了9.1%，此后又上漲了4.9%。其中，悉尼的房?jī)r(jià)反彈幅度最大，在2022年1月至2023年1月期間下跌了13.8%，但此后飆升了8.8%。

然而自去年5月以來，澳大利亞央行(RBA)已將利率上調(diào)近4%?？紤]到借貸成本的急劇上升并且以浮動(dòng)利率發(fā)行的借款占很大比例，該國(guó)家庭容易受到更高抵押貸款支付的影響，從而出現(xiàn)更高的違約風(fēng)險(xiǎn)。

為何澳大利亞的房?jī)r(jià)能在這么短的時(shí)間內(nèi)快速反彈?有專家解釋道，在澳大利亞重新開放之后，海外人口迅速涌入(尤其是留學(xué)生)，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。數(shù)據(jù)顯示，2022年該國(guó)人口增長(zhǎng)1.9%，是2008年以來的最高增長(zhǎng)率。

值得注意的是，澳大利亞認(rèn)為需求增多主要是由于中國(guó)買家瘋狂購(gòu)買。根據(jù)澳大利亞財(cái)政部的數(shù)據(jù)，在2022年最后一個(gè)季度，中國(guó)是澳大利亞住宅房地產(chǎn)最大的外國(guó)投資來源，在2020-21年以相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)成為最大的投資者。

基于此，澳大利亞國(guó)內(nèi)甚至出現(xiàn)了禁止外國(guó)人購(gòu)買住宅的聲音，他們認(rèn)為是中國(guó)投資者推高了房?jī)r(jià)，讓年輕人買不起房子。

然而事實(shí)真是如此嗎?

根據(jù)澳大利亞國(guó)民銀行7月份發(fā)布的最新季度房地產(chǎn)調(diào)查，今年第二季度，外國(guó)買家僅占新南威爾士州新屋銷售的9.2%，低于2015年初逾20%的高點(diǎn)。此外，中國(guó)人在悉尼的購(gòu)房集中在少數(shù)中國(guó)居民比例較高的郊區(qū)，而且大部分買家還是華裔澳大利亞公民。

事實(shí)上，由于海外買家的額外稅費(fèi)近年來明顯上升，同時(shí)其所有權(quán)僅限于新開發(fā)項(xiàng)目，因此包括中國(guó)人在內(nèi)的外國(guó)人在澳大利亞買房熱度已經(jīng)開始下降。此外，利率的急劇上升也打消了一部分買房人的想法。

歸根結(jié)底，澳大利亞房?jī)r(jià)大幅回升的決定性因素還是其國(guó)內(nèi)問題——住房嚴(yán)重短缺。自澳大利亞重新開放以來，住房短缺問題就變得十分嚴(yán)重。所以，澳大利亞應(yīng)該要仔細(xì)思考必要的規(guī)劃改革，而不是把目前的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)都“甩鍋”給中國(guó)。