疫情期間，在低利率和房源供應(yīng)緊張的情況下，許多國家的房價被推至創(chuàng)紀錄水平，尤其是發(fā)達經(jīng)濟體。然而隨著利率上升，房價開始下跌，這給金融市場帶來了巨大的壓力。

今年早些時候，國際貨幣基金組織根據(jù)房地產(chǎn)市場風(fēng)險水平對27個發(fā)達和發(fā)展中經(jīng)濟體進行了排名，其中澳大利亞的排名僅次于加拿大，成為該調(diào)查中風(fēng)險第二高的發(fā)達經(jīng)濟體。

在全球脆弱的房地產(chǎn)市場中，澳大利亞被認為是受利率急劇上升影響最大的國家，這當(dāng)中最主要的問題是存在高水平家庭債務(wù)和高比例浮動利率抵押貸款。

數(shù)據(jù)顯示，在2022年4月至2023年2月期間，該國房價下跌了9.1%，此后又上漲了4.9%。其中，悉尼的房價反彈幅度最大，在2022年1月至2023年1月期間下跌了13.8%，但此后飆升了8.8%。

然而自去年5月以來，澳大利亞央行(RBA)已將利率上調(diào)近4%。考慮到借貸成本的急劇上升并且以浮動利率發(fā)行的借款占很大比例，該國家庭容易受到更高抵押貸款支付的影響，從而出現(xiàn)更高的違約風(fēng)險。

為何澳大利亞的房價能在這么短的時間內(nèi)快速反彈?有專家解釋道，在澳大利亞重新開放之后，海外人口迅速涌入(尤其是留學(xué)生)，加大了房地產(chǎn)市場的需求。數(shù)據(jù)顯示，2022年該國人口增長1.9%，是2008年以來的最高增長率。

值得注意的是，澳大利亞認為需求增多主要是由于中國買家瘋狂購買。根據(jù)澳大利亞財政部的數(shù)據(jù)，在2022年最后一個季度，中國是澳大利亞住宅房地產(chǎn)最大的外國投資來源，在2020-21年以相當(dāng)大的優(yōu)勢成為最大的投資者。

基于此，澳大利亞國內(nèi)甚至出現(xiàn)了禁止外國人購買住宅的聲音，他們認為是中國投資者推高了房價，讓年輕人買不起房子。

然而事實真是如此嗎?

根據(jù)澳大利亞國民銀行7月份發(fā)布的最新季度房地產(chǎn)調(diào)查，今年第二季度，外國買家僅占新南威爾士州新屋銷售的9.2%，低于2015年初逾20%的高點。此外，中國人在悉尼的購房集中在少數(shù)中國居民比例較高的郊區(qū)，而且大部分買家還是華裔澳大利亞公民。

事實上，由于海外買家的額外稅費近年來明顯上升，同時其所有權(quán)僅限于新開發(fā)項目，因此包括中國人在內(nèi)的外國人在澳大利亞買房熱度已經(jīng)開始下降。此外，利率的急劇上升也打消了一部分買房人的想法。

歸根結(jié)底，澳大利亞房價大幅回升的決定性因素還是其國內(nèi)問題——住房嚴重短缺。自澳大利亞重新開放以來，住房短缺問題就變得十分嚴重。所以，澳大利亞應(yīng)該要仔細思考必要的規(guī)劃改革，而不是把目前的風(fēng)險和危機都“甩鍋”給中國。