上個(gè)月，澳大利亞正式開放邊境，這對(duì)于該國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇來說應(yīng)該算是個(gè)好消息，然而澳大利亞卻在這時(shí)出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)危機(jī)，不僅供應(yīng)不足，租金也暴漲到了高于疫情暴發(fā)時(shí)的水平，這是為什么呢？

澳大利亞的住房危機(jī)從何而來？

說到澳大利亞的經(jīng)濟(jì)支柱，除了鐵礦石和葡萄酒之外，還有一個(gè)就是國際教育。澳大利亞目前已經(jīng)是世界第三大國際高等教育學(xué)生接收國，僅次于美國和英國。然而，在這兩年疫情的影響下，澳大利亞房地產(chǎn)開工率直線下滑。而現(xiàn)在澳大利亞邊境已經(jīng)重新開放，移民以及留學(xué)生的涌入已經(jīng)讓澳大利亞面臨嚴(yán)重的新房供應(yīng)不足問題。根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖稍児绢A(yù)測(cè)，由于去年新公寓開工量創(chuàng)十年新低，今年澳大利亞三大城市的待售公寓竣工量將減少一半以上，到2024年將降至11400套。

其次，澳大利亞雖然留學(xué)生多，但是并沒有一個(gè)優(yōu)質(zhì)專業(yè)的學(xué)生住房市場(chǎng)。針對(duì)于留學(xué)生，美國和英國的大學(xué)都會(huì)建造專門的學(xué)生專用公寓(PBSA），但是在澳大利亞，PBSA還是一個(gè)新興市場(chǎng)。2015年至2019年，澳大利亞在該領(lǐng)域的平均年交易量?jī)H為167億美元。另根據(jù)第一太平戴維斯的研究數(shù)據(jù)，疫情之前，澳大利亞提供的學(xué)生床位數(shù)量占全日制注冊(cè)人數(shù)的比例要低于10%，而英國則有34%。

最后歸根結(jié)底，澳大利亞住房市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力薄弱還是因?yàn)閷?duì)國際學(xué)生的依賴實(shí)在太大，尤其是中國。我們可以看一組數(shù)據(jù)，在疫情爆發(fā)前，澳大利亞大學(xué)有40%以上的資金都來自海外學(xué)生，像悉尼大學(xué)和墨爾本大學(xué)這樣享有盛名的大學(xué)，外國學(xué)生則貢獻(xiàn)了近60%的收入。在這些國際學(xué)生中，中國留學(xué)生則占據(jù)了近40%的比例。沒有了中國學(xué)生后，澳大利亞的教育收入損失慘重。

圖源：路透社

所以當(dāng)澳大利亞在2020年3月宣布關(guān)閉邊境時(shí)，該國大學(xué)對(duì)海外學(xué)生資金的依賴就成為了澳大利亞經(jīng)濟(jì)的最大弱點(diǎn)之一。要知道，2019年，澳大利亞的國際教育市場(chǎng)規(guī)模達(dá)290億美元，這是該國最有價(jià)值的服務(wù)出口，但卻因?yàn)橐咔橄萑肓宋C(jī)。

中國留學(xué)生仍是澳大利亞住房市場(chǎng)的“關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力”

不過事實(shí)也證明，在疫情爆發(fā)的兩年后，來自中國的留學(xué)生人數(shù)最具彈性。自2019年以來，國際學(xué)生的平均入學(xué)率下降了17%，而中國學(xué)生的入學(xué)率僅下降了7.5%。因此對(duì)于澳大利亞來說，吸引亞洲留學(xué)生，尤其是中國留學(xué)生成了挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵因素。

但是，房地產(chǎn)投資者還需要付出很多努力。自澳大利亞向接種疫苗的國際學(xué)生重新開放邊境以來，到2月中旬已有8萬人返回澳大利亞。在將資金投入收益較高的學(xué)生住房領(lǐng)域的壓力下，投資者面臨著運(yùn)營(yíng)型、機(jī)構(gòu)級(jí)資產(chǎn)的匱乏，這使得他們很難利用好這個(gè)機(jī)會(huì)。

圖源：路透社

與此同時(shí)，在投資者難以擴(kuò)大規(guī)模之際，中國學(xué)生的入學(xué)人數(shù)繼續(xù)增長(zhǎng)，第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，去年中國學(xué)生占澳大利亞大學(xué)國際學(xué)生總?cè)雽W(xué)人數(shù)的42%。盡管中澳關(guān)系在近幾年陷入了“僵局”，但中國學(xué)生仍是澳大利亞學(xué)生住房市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。