自疫情爆發(fā)以來(lái)，世界各地的房?jī)r(jià)都已經(jīng)飆升。到今年第三季度，在跟蹤的46個(gè)市場(chǎng)中，價(jià)格漲幅超過(guò)10%的市場(chǎng)略多于三分之一，其中一半位于亞太地區(qū)。盡管在疫情期間，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的城市的構(gòu)成發(fā)生了變化，但有一個(gè)市場(chǎng)始終保持在前五名:首爾。
1.首爾房?jī)r(jià)達(dá)收入中位數(shù)17倍，20多項(xiàng)房?jī)r(jià)措施“無(wú)濟(jì)于事”
上個(gè)季度，首爾的高檔住宅價(jià)格同比上漲22.6%，漲幅在邁阿密之后，位居第二。首爾房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的一個(gè)跡象是，上季度房?jī)r(jià)季度環(huán)比上漲6.5%。與此形成鮮明對(duì)比的是，我國(guó)和加拿大的一些城市在今年年初實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁的季度環(huán)比增長(zhǎng)，但漲幅不大，甚至有所下降。
鑒于韓國(guó)政府多年來(lái)一直在為房地產(chǎn)市場(chǎng)努力降溫，首爾的房?jī)r(jià)繁榮就更加引人注目。自2017年5月韓國(guó)總統(tǒng)文在寅就任以來(lái)，韓國(guó)政府推出了20多項(xiàng)控制房?jī)r(jià)的措施，但都沒(méi)有奏效。
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韓國(guó)央行描繪了一幅令人擔(dān)憂(yōu)的泡沫圖景。在6月發(fā)布的最新金融穩(wěn)定報(bào)告中，該機(jī)構(gòu)表示，居住著韓國(guó)近一半人口的首爾市區(qū)的房?jī)r(jià)“定價(jià)過(guò)高”，一旦出現(xiàn)流動(dòng)性沖擊，房?jī)r(jià)可能大幅下跌。然而，該報(bào)告最令人震驚的數(shù)據(jù)是房?jī)r(jià)收入比的飆升。首爾的平均房?jī)r(jià)自 2012 年以來(lái)翻了一番，今年第一季度達(dá)到家庭收入中位數(shù)的 17.4 倍。在倫敦和紐約，這一比率分別接近 12 和 6.5。
2.韓國(guó)房?jī)r(jià)政策為何不管用?
雖然住房負(fù)擔(dān)能力對(duì)于許多發(fā)達(dá)和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體來(lái)說(shuō)是一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，而且政府正在努力在不損害復(fù)蘇的情況下控制價(jià)格，但韓國(guó)是一個(gè)典型的例子，說(shuō)明為市場(chǎng)降溫的政策可能會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤。
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首先，韓國(guó)政府幾乎完全專(zhuān)注于抑制投機(jī)的措施，而不是增加供應(yīng)。盡管在許多過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這是一個(gè)常見(jiàn)的問(wèn)題，但韓國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)的特性加劇了這一問(wèn)題。
與其他國(guó)家相比，韓國(guó)家庭在房地產(chǎn)上所占的財(cái)富比例要高得多。而限制抵押貸款，并對(duì)擁有多套住房和“倒賣(mài)”房產(chǎn)的人征收更高的稅，這樣的努力會(huì)導(dǎo)致結(jié)果適得其反。不僅最終抑制了銷(xiāo)售、擠壓了供應(yīng)并進(jìn)一步推高了價(jià)格，還激怒了房主，并使首次購(gòu)房者更難登上房產(chǎn)階梯。
此外，充裕的流動(dòng)性抵消了降溫措施的作用。盡管韓國(guó)央行已開(kāi)始加息，但提高借貸成本是控制房?jī)r(jià)的一個(gè)眾所周知的生硬工具。在一個(gè)家庭負(fù)債位居世界前列、80%的新抵押貸款采用浮動(dòng)利率的國(guó)家，這種做法尤其危險(xiǎn)。
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第三，沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家像韓國(guó)一樣，受到房?jī)r(jià)飛漲的影響，不得不面對(duì)如此負(fù)面的宣傳。韓國(guó)電影《寄生蟲(chóng)》在2019年成為第一部獲得奧斯卡最佳影片獎(jiǎng)的非英語(yǔ)電影，該片生動(dòng)地反映了首爾經(jīng)濟(jì)適用房的缺乏。與此同時(shí)，Netflix的反烏托邦劇《魷魚(yú)游戲》在國(guó)際上引起轟動(dòng)，這部劇捕捉了該國(guó)日益擴(kuò)大的不平等和家庭負(fù)債的上升。雖然這對(duì)韓國(guó)娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)巨大的勝利，但這些影片卻激起了公眾對(duì)大城市房?jī)r(jià)過(guò)高的不滿(mǎn)。
