2020年7月至今，美國房地產銷售量持續(xù)顯著高于疫情前水平，再加上美國寬松的貨幣環(huán)境使包括抵押貸款在內的融資利率水平維持歷史低位，以及財政刺激增加了居民整體收入水平，導致美國居民購房能力和需求大增。
2020年下半年以來，美國房價保持快速增長，2021年3-5月房價環(huán)比增速又上一個臺階，根據美國標準普爾/cs房價指數，截至5月31日同比增加了16.4%，繼續(xù)刷新歷史新高。
數據來源：Wind
雖然華爾街認為美國本輪房價上漲是地產的周期循環(huán)中的上升通道，即90后，甚至千禧一代開始參與，但是根據美國目前實際情況(價值走向)來看，現在買了房的，會讓你“巨虧無比”。
首先，雖然最近房價一直在飆升，但看看過去20年的Case-Shiller美國全國房價指數顯示，房價平均僅上漲了3.8%。這與通貨膨脹率相差不大，同期通貨膨脹率為每年2%-3%。
數據來源：通聯數據
其次，房屋充其量只是一個強制儲蓄賬戶，對于那些不支付抵押貸款似乎無法為儲蓄做預算的人來說，這很好，但從長遠來看，回報明顯落后于其他投資。具體來看：
虛擬收益
假設今天，以 250000 美元的價格購買了一套房屋。支付20%的首付(50000美元)，并通過30年期固定利率貸款以4%的利率為剩余的200000 美元融資。再支付4000美元的結賬費用，并將其計入貸款余額。
截至2020年，平均房主持有他們的財產八年。如上所述，房屋價值往往會隨著通貨膨脹的步伐而升值。但是讓我們更慷慨一點，假設您的房屋每年升值5%。
此時，房屋在2029年出售時價值369364美元。即虛擬收益119364美元。
實際收益
按揭利息
由于必須通過貸款購買房屋，因此將為此支付利息，包括轉入本金的4000美元的過戶費用。八年后，利率為4%，將花費約60877美元的利息費用。
以前，購買房屋的一大誘因是能夠注銷稅收中的抵押貸款利息。然而，由于2018 年生效的《減稅和就業(yè)法案》，現在只13.7%的人有資格逐項列出他們的稅收。其余的將采用標準扣除額，使這種潛在的儲蓄機會與大多數房主無關。
保養(yǎng)
事實上，在美國，房主每年預算大約房屋購買價格的1%用于維護。對于250000 美元的示例，這意味著在八年后的家庭維修費用為20000美元。
家庭保險
還需要為財產購買保險。根據2020年的數據，根據住宅保險金額為250000美元的房屋，平均保費為1477美元。將其乘以八年，還有另外11816美元的額外成本。
財產稅
最后，每年可能面臨的主要支出之一是財產稅。房屋價值用于計算每年評估的房產稅，但支付的實際稅率將取決于所在的位置。在全國范圍內，有效的房產稅稅率為平均房屋價值的 1.1%。根據原始購買價格估算您的稅款，而不考慮升值，這意味著您可以在八年的擁有房屋的成本中再增加22000美元。
合計
■成交費用：4000美元
■抵押貸款利息：60877美元
■維護費：20000美元
■家庭保險：11816美元
■財產稅：22000美元
■總計：118693美元
實際上八年后，利潤僅有671美元。
假設將在這八年后賣掉房子，如果通過與房地產經紀人合作，可能需要支付最終銷售價格的6%的傭金。如果您以目前369364美元的價格出售您的房屋，實際上倒虧22491美元。
