在發(fā)達(dá)國(guó)家，疫情后復(fù)蘇正在迅速推進(jìn)。在美國(guó)，46%的人口完全接種了疫苗，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的擴(kuò)張速度接近歷史最高水平。即使是在復(fù)蘇較慢、最初為疫苗推廣而掙扎的歐元區(qū)，隨著經(jīng)濟(jì)重開(kāi)和免疫計(jì)劃大幅加快，商業(yè)活動(dòng)也以15年來(lái)最快的速度增長(zhǎng)。

然而，日本的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇卻難以獲得動(dòng)力。上周公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，受新冠病毒疫情再次爆發(fā)的拖累，私營(yíng)部門(mén)活動(dòng)在6月底處于收縮區(qū)域，這迫使政府在大城市實(shí)施緊急狀態(tài)。

1.疫情下經(jīng)濟(jì)困局難破，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻排名世界前列

在美國(guó)和歐洲，恢復(fù)正常意味著增長(zhǎng)和貨幣刺激的退出。在日本，這意味著持續(xù)的通縮壓力和超寬松的貨幣政策。同樣令人擔(dān)憂的是，日本在疫苗接種方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，只有9%的人口完成了疫苗接種。

然而，盡管亞洲最大的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體可能錯(cuò)過(guò)了發(fā)達(dá)世界的大幅反彈，但它一直是疫情爆發(fā)以來(lái)最具彈性、表現(xiàn)最好的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)之一。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，東京是僅次于波士頓的全球交易量第二高的城市房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，交易量接近80億美元，在2020年全年排名第三。

同樣令人印象深刻的是，去年海外投資占比達(dá)到34%，為2007年以來(lái)的最高比例。另一個(gè)更顯著的比率是，和同屬于亞洲市場(chǎng)的中國(guó)和韓國(guó)相比，日本的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資占比最高。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，盡管病毒引發(fā)了人們對(duì)未來(lái)寫(xiě)字樓需求的擔(dān)憂，但今年第一季度，寫(xiě)字樓占日本投資交易的52%，與疫情前的水平相當(dāng)。盡管東京的租金承受著壓力，但去年寫(xiě)字樓的凈吸收率甚至高于2019年，這有助于將東京的空置率保持在2%以下。

第一太平戴維斯駐東京的亞太(不包括大中華區(qū))首席執(zhí)行官曼奇尼表示，日本房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)表明，引人注目的黯淡經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)對(duì)投資者情緒幾乎沒(méi)有影響。

2.為何日本能成為亞洲房地產(chǎn)投資的“明星”?

不過(guò)，其他國(guó)家特有的因素有助于解釋為什么房地產(chǎn)投資者會(huì)被吸引到日本。

首先，亞洲沒(méi)有其他市場(chǎng)具備日本所提供的流動(dòng)性和穩(wěn)定性。日本不僅在亞洲年度交易量中占據(jù)最大份額，而且長(zhǎng)期以來(lái)一直被視為一個(gè)安全港，其支撐因素包括政治穩(wěn)定、相對(duì)較高的市場(chǎng)透明度和擁有大量可靠租戶的核心房產(chǎn)。

其次，盡管外國(guó)投資者面臨著來(lái)自成熟的本地機(jī)構(gòu)投資者基礎(chǔ)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，但國(guó)內(nèi)資本的實(shí)力使日本房地產(chǎn)市場(chǎng)更能抵御外部沖擊。它還增加了該行業(yè)的深度，為海外投資者實(shí)現(xiàn)規(guī)模提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第三，投資市場(chǎng)正在拓寬，買(mǎi)家將目光投向東京以外的地方。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，日本第二大城市大阪是全球交易量第15大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而大大阪、名古屋和福岡地區(qū)去年合計(jì)占日本交易量的四分之一，2010年這一比例為12%。

第四，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟及其充足的流動(dòng)性，在物流和多戶住宅領(lǐng)域尤其具有優(yōu)勢(shì)，這是自疫情爆發(fā)以來(lái)最受歡迎的兩個(gè)資產(chǎn)類別。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司RCA的數(shù)據(jù)，去年日本占亞洲物流交易的39%，投資者越來(lái)越被吸引到更大的地區(qū)城市。

然而，正是日本租房行業(yè)的吸引力，在很大程度上解釋了該國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)。日本的多戶住宅市場(chǎng)是亞洲規(guī)模最大、全球流動(dòng)性最強(qiáng)的市場(chǎng)之一，它符合正確的標(biāo)準(zhǔn)：入住率持續(xù)高企，租金收入穩(wěn)定而富有彈性，由于日本的超低借貸成本和收益率進(jìn)一步壓縮的空間，其定價(jià)具有吸引力。

同樣重要的是，文化因素也在起作用。與自疫情爆發(fā)以來(lái)席卷美國(guó)和歐洲的大規(guī)模裁員形成鮮明對(duì)比的是，日本不贊成大規(guī)模裁員。此外，工人們更渴望回到辦公室。這兩個(gè)因素都支撐了多戶家庭資產(chǎn)的韌性。

說(shuō)到發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的快速?gòu)?fù)蘇，日本顯得與眾不同。然而，在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，它是亞洲的明星。